دنیای اقتصاد- قوه‌قضائیه آیین‌نامه اجرایی قانون تعیین تكلیف املاك فاقد سند را ابلاغ كرد؛ طوری كه از امروز با این ابلاغیه، بخش قابل‌توجهی از صاحبان ملك كه حدود پنج ماه منتظر استناد به این قانون برای دستیابی به سند‌رسمی مالكیت بودند می‌توانند با مراجعه به ادارات ثبت اسناد، برای ارائه تقاضای صدور سند اقدام كنند؛ در حال حاضر دو گروه از مالكان انواع ملك –زمین و ساختمان- بابت نداشتن سندرسمی مالكیت با مشكل مواجهند: دسته‌اول مالكانی هستند كه توان برقراری ارتباط با صاحب اولیه ‌سند را ندارند به این معنی كه مالك اولیه یا فوت كرده یا اینكه مفقودالاثر شده است، دسته دوم را نیز مالكانی تشكیل می‌دهند كه صاحب اولیه ‌سند به هر دلیلی از انتقال مالكیت طفره می‌رود. با ابلاغ آیین‌نامه قانون جدید، این دو گروه می‌توانند در دبیرخانه‌ای كه قرار است با موضوع املاك ‌فاقد ‌سند در ادارات ثبت اسناد استان‌ها تشكیل شود، تشكیل پرونده بدهند و اسناد و مداركی را كه اثبات می‌كند منشا تصرف ملكی آنها قانونی است در اختیار دبیرخانه بگذارند. طبق این آیین‌نامه، هیات حل اختلاف در دبیرخانه بعد از دریافت مدارك متقاضیان صدور سند، آنها را با اطلاعات و سابقه ثبتی ملك مطابقت می‌دهد و چنانچه ثابت شود متقاضی، مالك واقعی است و ملك مورد تقاضا مدعی دیگری ندارد، سند محضری به نام او صادر خواهد شد.

ابلاغ آیین‌نامه اجرایی قانون «تعیین‌تكلیف املاك بدون‌سند»
راه «ثبت» برای مالكان بی‌سند باز شد
تشكیل دبیرخانه دائمی برای املاك فاقد سند در ادارات ثبت اسناد‌واملاك هر استان
مالكان بدون‌سند اسنادومدارك ملك‌شان را به دفاتر اسناد رسمی تحویل دهند
گروه مسکن-فرید قدیری، هاجر شادمانی: قانون «تعیین تكلیف املاك بدون سند» 5 ماه بعد از تصویب در مجلس و ابلاغ آن به دولت، از امروز با دستور رییس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور در همه استان‌ها به اجرا درمی‌آید.
انتشار متن این قانون در دی‌ماه سال90 نشان داد: چالش نداشتن سندمحضری، تعداد قابل توجهی از مالكان انواع ملك شامل زمین و ساختمان و به خصوص آپارتمان‌های مسكونی را درگیر كرده است. این گروه از مالكان طی این مدت در انتظار اجرای قانون بودند اما مراجع قضایی حوزه ثبت اسناد اجرای قانون را به تدوین آیین‌نامه اجرایی آن منوط كرده بودند.به گزارش «دنیای‌اقتصاد» آیین‌نامه اجرایی قانون تعیین تكلیف املاك فاقد سند 25 تیرماه با امضای رییس قوه قضائیه به رییس سازمان ثبت اسناد و املاك كشور ابلاغ شد و این سازمان نیز هم‌اكنون اجرای مفاد قانون را برای ادارات ثبت اسناد همه استان‌ها لازم‌الاجرا عنوان كرده است.
براساس آیین‌نامه اجرایی این قانون، در هر یك از ادارات ثبت اسناد و املاك استان‌‌ها یك دبیرخانه دائمی با موضوع رسیدگی به وضعیت مالكان املاك بدون‌سند تشكیل می‌شود كه این دبیرخانه زیرنظر مدیركل ثبت اسناد استان فعالیت خواهد كرد.
مالكان این نوع املاك در اولین اقدام برای درخواست سندمحضری باید اسناد و مداركی كه در اختیار دارند و اثبات می‌كند «منشاء تصرفشان قانونی است اما به هر علتی تاكنون موفق نشده‌اند برای ملك‌شان سند بگیرند» را از طریق مراجعه به درگاه الكترونیكی سازمان ثبت‌ اسناد و املاك و تكمیل فرم تقاضا‌نامه الكترونیكی، پست كنند یا اینكه مدارك‌شان را به یكی از دفاتر اسناد رسمی محل تحویل دهند.در گام بعد، دبیرخانه اجرای این قانون، به پرونده‌های ارسالی رسیدگی می‌كند و آن را در اختیار كارشناس منتخب قرار می‌دهد. كارشناس با اعزام به محل ملك حداكثر ظرف مدت 20 روز، اسناد و مدارك تحویلی را با وضعیت فعلی ملك تطبیق می‌دهد و در نهایت با تنظیم صورتجلسه‌ای حاوی «خلاصه وضعیت ثبتی ملك، آخرین مالك رسمی، نحوه خرید متقاضی از مالك و مساحت ملك» متن صورتجلسه را به امضای 4نفر از مجاورین یا معتمدین محلی و نیز متقاضی صدورسند می‌رساند و آن را تحویل دبیرخانه می‌دهد.در آخرین مرحله، گزارش كارشناس منتخب چنانچه به تایید دبیرخانه برسد و مالكیت فرد متقاضی صدور سند اثبات شود، دبیرخانه موظف است قبل از صدور سند، رای هیات را در روزنامه‌های كثیرالانتشار آگهی كند و اگر اعتراض به رای –شخصی كه مدعی شود او مالك است- وجود نداشت، دبیرخانه می‌تواند در نهایت مبادرت به صدور سند مالكیت كند.
متن آیین‌نامه اجرایی قانون تعیین تكلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی به شرح زیر است:
در اجرای تكالیف مقرر در مواد 15، 17 و 18 قانون تعیین تكلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 20/9/1390 مجلس شورای اسلامی، آیین‌نامه اجرایی متضمن ترتیب تشكیل جلسات، نحوه رسیدگی هیات‌ها و كارشناسان و نحوه دریافت و هزینه‌كرد وجوه قانونی به شرح زیر به تصویب می‌رسد.
ماده 1- در این آیین‌نامه عبارات و اصطلاحات زیر در معانی مشروحه زیر به كار می‌رود:
1- قانون: قانون تعیین‌تكلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب 20/9/1390 مجلس شورای اسلامی.
2- آیین‌نامه: آیین‌نامه اجرایی قانون مذكور.
3- هیات: هیات یا هیات‌های حل اختلاف موضوع ماده یك قانون.
4- كارشناس: نماینده و نقشه‌بردار و كارشناس ثبتی كه به موجب ابلاغ مدیركل ثبت استان به عنوان كارشناس تعیین می‌گردد.
5- دبیر هیات: كارمندی كه به موجب ابلاغ مدیركل ثبت استان به عنوان دبیر هیات تعیین می‌گردد.
6- واحد ثبتی: اداره ثبت اسناد و املاك شهرستان.
7- دستگاه صاحب زمین: موسسات و نهادهای عمومی غیردولتی كه مالك یا متولی ملك می‌باشد.
8- ملك جاری: ملكی كه اظهارنامه ثبتی برای آن تنظیم گردیده، اما تاكنون در دفتر املاك ثبت نشده است.
9- بانك اطلاعات: ‌بانك حاوی اطلاعات املاك در زمینه اقدامات انجام‌شده توسط هیات و دبیرخانه موضوع این قانون.
10- هیات نظارت: هیات موضوع ماده 6 قانون اصلاح ثبت اسناد و ا ملاك مصوب 18/10/1351.
ماده 2- مدیركل ثبت اسناد و املاك استان موظف است ضمن ایجاد دبیرخانه و تعیین دبیر و نیروی انسانی و ملزومات مورد نیاز دبیرخانه، مقدمات پذیرش تقاضاها و تشكیل جلسات هیات‌ها را فراهم نماید. دبیر هیات توسط مدیركل ثبت استان از بین كاركنان رسمی و متعهد و متخصص به امور ثبتی و رایانه انتخاب می‌گردد.
ماده 3- در هر واحد ثبتی یك دبیرخانه تشكیل می‌شود و به تعداد موردنیاز نیروی انسانی در اختیار خواهد داشت. مسوولیت دبیرخانه به عهده دبیر هیات می‌باشد. جلسات هیات رسیدگی مطابق مقررات در دبیرخانه تشكیل و در صورت تراكم كار و ضرورت تشكیل دو یا چند هیات دبیرخانه باید متناسب با انجام امور هیات‌های مذكور مهیا گردد. مدیركل ثبت اسناد و املاك استان مكلف است پیگیری و هماهنگی لازم جهت معرفی اعضای هیات‌ها را با رییس‌كل دادگستری استان، مدیران كل راه و شهرسازی و جهاد كشاورزی به عمل آورد.
ماده 4- متقاضی صدور سند مالكیت در اجرای مقررات قانون و آیین‌نامه از طریق مراجعه به درگاه الكترونیكی سازمان ثبت اسناد و املاك و تكمیل فرم تقاضا نامه الكترونیكی و اسكن مدارك و مستندات موردنیاز، تصویر مصدق مدارك و فایل نقشه را از طریق پست به دبیرخانه هیات ارسال می‌نماید.
تبصره 1- متقاضی در صورت تمایل می‌تواند جهت تكمیل فرم تقاضا نامه الكترونیكی و ارائه مدارك موردنیاز به یكی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه كند. دفاتر مكلفند به نمایندگی از طرف متقاضی مطابق ضوابط آیین‌نامه پس از تكمیل فرم الكترونیكی تقاضا، نسبت به ارسال مدارك مورد نیاز به هیات‌ها اقدام نمایند.
تبصره 2 – متقاضی مكلف است در صورت تغییر محل سكونت یا شماره‌تلفن یا آدرس الكترونیكی مراتب را به واحد ثبتی مربوط اعلام كند.
ماده 5- دبیرخانه در خواست‌های واصل‌شده را به ترتیب تاریخ وصول بررسی و پس از ممیزی آن و مطابقت مدارك اسكن شده با تصاویر مصدق آن و اخذ گواهی تثبیت موقعیت نقشه ملك در سوابق كاداستر و احراز موضع مبادرت به ثبت تقاضا نموده و به طریق الكترونیكی شماره پیگیری را به متقاضی اعلام می‌نماید. در صورتی كه تصویر مصدق مدارك مالكیت ظرف مدت 20 روز به دبیرخانه واصل نگردد، دبیرخانه مراتب را به نحو الكترونیكی به متقاضی اخطار و چنانچه ظرف 20 روز مدارك به دبیرخانه تسلیم نشود، فایل مذكور بایگانی و به مدت 3 ماه نگهداری و پس از آن در صورت عدم‌مراجعه حضوری متقاضی حذف خواهد شد. چنانچه مدارك مصدق ارسالی ناقص بوده یا با محتوای فایل الكترونیكی ارسالی مغایرت داشته باشد، دبیرخانه مراتب نقص یا مغایرت را به نحو الكترونیكی در دو نوبت به فاصله 20 روز به متقاضی اعلام می‌نماید. متقاضی مكلف است ظرف 30 روز نسبت به رفع نقص اقدام والا تقاضای وی با نظر هیات رد می‌گردد.
تبصره – درخصوص درخواست‌هایی كه از طریق دفترخانه ارسال می‌شود، در صورت عدم‌وصول مدارك به دبیرخانه هیات، ضمن ارسال اخطاریه به متقاضی، مراتب به دفترخانه نیز اخطار خواهد شد.
ماده 6- دبیرخانه مكلف است كلیه مراحل ثبت تقاضاها و ممیزی مدارك را در سیستم، ثبت و پس از تكمیل و تعیین نوبت مراتب را به متقاضی اعلام و پس از استعلام وضعیت ثبتی ملك و دریافت پاسخ، پرونده‌ها را به ترتیب نوبت جهت رسیدگی به هیات ارسال نماید، بدیهی است سوابق ثبت‌شده قابل‌تغییر نمی‌باشد و باید تحت شبكه در بانك اطلاعات واحد ثبتی و بانك‌های دیگری كه از طریق مركز توسعه فناوری اطلاعات سازمان ثبت اسناد و املاك كشور پیش‌بینی خواهد شد، نگهداری شود.
تبصره 1- چنانچه مالك رسمی ملك مورد تقاضا، نهاد عمومی غیردولتی باشد و شخص به صورت عادی ملك را خریداری و متقاضی ثبت باشد، لازم است دبیر هیات ابتدا نظر دستگاه مربوط را اخذ و سپس در هیات مطرح نماید. در مواردی كه نهاد عمومی غیردولتی صرفا با انتقال اعیانی ملك موافقت نماید هیات با حفظ حقوق مالك نسبت به عرصه، رای به انتقال اعیانی به متقاضی خواهد داد.
تبصره 2- در رابطه با درخواست مرتبط به نسق زراعی دبیر هیات مكلف است پس از دریافت مستندات مربوط به میزان نسق اولیه، مراتب را به هیات ارائه نماید.
تبصره 3- هر گاه مورد تقاضا زمین مزروعی و یا باغ باشد و یا پلاك‌های ذی‌ربط سابقه ملی یا موات داشته باشد، دبیر هیات موظف است حسب مورد پس از جلب‌نظر ادارات جهاد كشاورزی یا راه و شهرسازی پرونده را به هیات ارسال نماید.
ماده 7- نسبت به اشخاصی كه قبلا در اجرای مقررات ماده 147 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاك در موعد مقرر پرونده تشكیل داده‌اند، ولی تاكنون پرونده آنها منتهی به صدور رای یا قرار بایگانی نگردیده، دبیرخانه مكلف است مطابق ضوابط مقرر در ماده 5 آیین‌نامه با ارسال اخطاریه رفع نقص به متقاضیان، اقدام مقتضی را معمول نماید.
ماده8- هیات در ساعت غیراداری در محل دبیرخانه تشكیل و با حضور همه اعضا رسمیت می‌یابد و پس از بررسی‌ مدارك و دلایل ارائه شده مبادرت به صدور رای می‌نماید. در صورت نقص پرونده و ضرورت تحقیقات بیشتر و جلب نظر كارشناس، هیات قرار ارجاع به كارشناس منتخب را صادر می‌نماید. در صورتی كه هیات تشخیص دهد درخواست متقاضی خارج از شمول مقررات قانون بوده یا ملك مورد تقاضای ثبت از اراضی دولتی، ملی، موات، منابع طبیعی و عمومی باشد، رای به رد درخواست متقاضی صادر می‌كند.
تبصره- در صورتی كه صدور سند مالكیت به نحو مفروز ممكن نباشد، هیات می‌تواند با درخواست متقاضی پس از تعیین ماخذ شش‌دانگ با رعایت سایر مقررات رای به صدور سند مالكیت مشاعی صادر نماید.
ماده 9- در مواردی كه هیات حضور متقاضی یا صاحبان عرصه یا سایر اشخاص را برای ادای توضیح لازم بداند دبیرهیات موظف است ترجیحا از طریق پیامك یا آدرس الكترونیكی و در صورت عدم امكان با ارسال اخطار كتبی از آنان دعوت به عمل آورد. چنانچه دعوت‌شدگان در موعد مقرر حاضر نشوند، هیات برای نوبت دوم از آنان دعوت نمود و در صورت عدم مراجعه و اطمینان از اطلاع مخاطب در این خصوص، تصمیم مقتضی اتخاذ خواهد نمود.
ماده 10- كارشناس موظف است نسبت به امور ارجاعی ظرف مدت 20 روز پس از دریافت قرار كارشناسی با حضور متقاضی به محل مراجعه و نقشه ارائه شده را با تصرفات فعلی و مدارك خرید تطبیق دهد و در صورتی كه تصرف مالكانه و بلامعارض متقاضی یا متقاضیان احراز شود و تصرفات وی با میزان خریداری یا سهم مشاعی منطبق باشد صورتجلسه احراز تصرف حاوی «خلاصه وضعیت ثبتی ملك، آخرین مالك رسمی، نحوه خرید متقاضی از مالك و حدود آن، مساحت عرصه، قدمت اعیان، نوع ملك، حقوق ارتفاقی، شماره فرعی و اصلی، بخش، نحوه تصرفات، ارزش عرصه و اعیان، نوع حد فاصل و پلاك مجاورین» را با ذكر سلسله ایادی تنظیم و به امضای چهارنفر از مجاورین یا معتمدین محلی و نیز متقاضی رسانیده و به همراه نقشه ترسیمی به دبیر هیات تسلیم نماید.
تبصره- در صورت اعتراض متقاضی به گزارش كارشناس منتخب، هیات می‌تواند كارشناس دیگری را جهت تجدید كارشناسی تعیین نماید.
ماده 11- نسبت به املاكی كه تشخیص حدود واقعی آن امكان‌پذیر نمی‌باشد كارشناس یا هیات كارشناسی موظف است با رعایت ماده 4 قانون مساحت كل پلاك را پس از كسر گذرهای احداثی مشخص و تناسب تصرفات متقاضی نسبت به سهم مشاعی وی را به هیات گزارش نماید.
تبصره- در صورتی كه ملك دارای تعارض در سوابق ثبتی بوده یا مشمول مقررات ماده یك قانون نباشد، كارشناس مستندا گزارش لازم را در فرم جداگانه تهیه و به هیات تسلیم می‌نماید.
ماده 12- دبیر هیات مكلف است نسبت به پرونده‌هایی كه به كارشناس ارجاع شده پس از وصول نظریه كارشناس و استعلام وضعیت ثبتی، پرونده را به هیات ارائه نماید. چنانچه ملك مورد تقاضا جاری و دارای سابقه اعتراض باشد و نتیجه آن مشخص نگردیده باشد، دبیر هیات موضوع را از مرجع قضایی مربوط استعلام و در خصوص سایر محدودیت‌ها پس از انجام مكاتبات لازم نتیجه را به هیات ارسال می‌نماید.
ماده 13- دبیر هیات مكلف است كلیه آرای صادره از هیات را در بانك اطلاعات مربوط ثبت و عندالاقتضا جهت اجرا به واحد ثبتی ارسال نمایند. واحد ثبتی مكلف است پس از انتشار آگهی موضوع ماده 3 قانون، در رابطه با املاكی كه قسمتی از آن درخواست ثبت نشده است، با رعایت ماده 13 قانون پس از تنظیم اظهارنامه حاوی تحدید حدود، آگهی نوبتی و تحدید حدود را به صورت همزمان منتشر نماید. در آگهی ماده 3 لازم است نام و نام‌خانوادگی متقاضی یا متقاضیان، پلاك اصلی و فرعی ملك، محل وقوع آن، نوع، مساحت و نام و نام‌خانوادگی مالك رسمی قید گردد. در صورت وقوع اشتباه در موارد فوق، آگهی مذكور تجدید خواهد شد.
ماده 14- صدور سند مالكیت منوط به تایید صحت انتشار آگهی و عدم وصول اعتراض یا تعیین تكلیف اعتراض و نیز پرداخت هزینه‌های متعلقه می‌باشد. درخصوص املاك جاری پس از تایید موارد فوق و نیز حصول اطمینان از انجام عملیات ثبتی، مبادرت به صدور سند مالكیت خواهد شد.
ماده 15- كارشناسان منتخب باید علاوه بر دارا بودن صلاحیت‌های عمومی و فقدان پیشینه سوء، واجد یكی از شرایط زیر باشند:
الف- دارندگان مدارك كارشناسی و بالاتر در رشته‌های حقوق یا نقشه‌برداری با داشتن حداقل 2 سال سابقه كار و سایر رشته‌ها با داشتن حداقل 4 سال سابقه كار در امور تخصصی ثبتی.
ب- دارندگان مدارك كاردانی در رشته حقوق با گرایش علوم ثبتی با داشتن حداقل 5 سال سابقه كار و سایر رشته‌ها با داشتن حداقل 7 سال سابقه كار در امور تخصصی ثبتی.
ج- دارندگان مدرك دیپلم با داشتن حداقل 10 سال سابقه كار در امور تخصصی ثبتی.
ماده 16- چنانچه آرای هیات‌ها در حین انشا دچار سهو قلم یا اشتباه جزئی گردد و این ایراد خللی به اساس رای وارد ننماید، هیات تا قبل از ثبت ملك در دفتر املاك می‌تواند نسبت به تصحیح رای اقدام نماید. در صورت ثبت ملك در دفتر املاك، مراتب در هیات نظارت مطرح و اتخاذ تصمیم خواهد شد.
ماده 17- میزان هزینه كارشناس به شرح زیر تعیین خواهد شد و باید قبل از شروع كار توسط متقاضی به حساب خاص در خزانه‌داری كل كشور واریز گردد:
الف- دستمزد كارشناسی ساختمان‌ها و تاسیسات:
1- تا 200 مترمربع مقطوعا 300.000 ریال؛
2- بیش از 200 مترمربع تا 500 مترمربع مقطوعا 400.000 ریال؛
3- بیش از 500 مترمربع تا 1000 مترمربع مقطوعا 500.000 ریال؛
4- مازاد بر 1000 مترمربع به ازای هر مترمربع 400 ریال (حداكثر 9 میلیون ریال).
ب- دستمزد كارشناسی اراضی كشاورزی و نسق‌های زراعی:
1- تا یك هكتار 500.000 ریال؛
2- در مواردی كه مساحت ملك بیش از یك هكتار باشد به ازای هر هكتار مازاد، 15 درصد به دستمزد اضافه می‌شود و حداكثر 4 میلیون ریال می‌باشد.
ماده 18- هیات حل اختلاف پس از وصول نظر كارشناسی، دستور پرداخت دستمزد را به رییس واحد ثبتی خواهد داد.
ماده 19- در اجرای تبصره ماده 17 قانون و به‌منظور ایجاد زیرساخت لازم و پرداخت حق‌الزحمه اعضای هیات و سایر كاركنان، از متقاضیان موضوع این قانون برای هر پرونده 5 درصد بر مبنای ارزش منطقه‌ای اخذ و به حساب خاص در خزانه‌داری كل كشور واریز و به شرح زیر هزینه می‌شود.
الف: حق‌الزحمه هریك از اعضای هیات‌های حل اختلاف به ازای هر رای پنجاه هزار ریال.
ب: حق‌الزحمه دبیر هیات حل اختلاف به ازای هر پرونده مبلغ ده هزار ریال.
ماده 20- از هریك از متقاضیان در موقع ثبت‌نام مبلغ پانصد هزار ریال (از محل وجوه موضوع تبصره ماده 17 قانون) به‌صورت علی‌الحساب اخذ و به حسابی كه به همین منظور افتتاح شده واریز می‌شود. ماده 21- در راستای ایجاد زیرساخت لازم و ارتقای سطح كیفی و جبران كسری هزینه استان‌هایی كه موجودی حساب آنها تكافوی پرداخت‌های مقرر را نمی‌نماید و نیز تامین تجهیزات، امكانات، خودرو، پرداخت حق‌الزحمه به افرادی كه به تشخیص سازمان به نحوی در اجرای اهداف موضوع قانون منشا اثر بوده‌اند و همچنین تامین و ترغیب نیروی انسانی مورد نیاز واحدهای ثبتی و احداث، توسعه و تجهیز ساختمان‌ها و سایر هزینه‌های مورد نیاز واحدهای ثبتی، وجوه ماخوذه با اولویت پرداخت حق‌الزحمه هیات‌ها تحت نظر رییس سازمان ثبت اسناد و املاك هزینه خواهد شد.این آیین‌نامه در 21 ماده و 15 تبصره در تاریخ 25/4/91 به تصویب رییس قوه قضائیه رسید و از این تاریخ لازم‌الاجرا می‌باشد.